Не просто кирпичные стены: что нужно знать о лофтах в Москве

1939
Фото: V.Anisimov/Shutterstock.com

Реновация промышленных зон и появившиеся в ее ходе лофт-проекты – заметный тренд двух последних десятилетий для рынка коммерческой недвижимости Москвы.

 

Сегодня лофт-офисы популярны не только среди представителей креативного бизнеса, но и у более консервативной аудитории – к примеру, IT и производственных структур. Сочетание исторического облика с современным наполнением, лаконичность и функциональность дизайна привлекают аудиторию лофтов своей концептуальностью. Однако компаниям, арендующим или покупающим лофт под офис, стоит знать не только о концептуальных, но и конструктивных особенностях таких помещений. О ключевых особенностях лофт-проектов, о том, как распознать качество реконструкции и не ошибиться в выборе помещения для офиса рассказывает Руслан Кубрава, генеральный директор S.A. Ricci Project Management.

Сегодня лофт – это определение любого жилого или коммерческого помещения с индустриальным дизайном. Однако классические лофты – это исключительно промышленные здания, в ходе редевелопмента или реконструкции изменившие свое назначение. Сам формат зародился в начале прошлого века в Нью-Йорке: город разрастался, и со временем здания промышленных предприятий, которые ранее были заброшены, оказались в центре таких фешенебельных районов, как Манхэттен, Сохо и Квинс.

Стоимость обычного жилья в таких районах стремилась к высокой отметке, в то время как аренда колоритных цехов и складов из красного кирпича предлагалась по невысоким ставкам. В результате, бывшие заводы облюбовала и со вкусом переоборудовала местная богема – художники, музыканты, писатели и артисты. Дальше формат распространился в другие крупные города Америки. Со временем преимущества лаконичного стиля и его функциональность оценили не только художники, но и бизнесмены, юристы, банкиры и волки с Уолл-Стрит.

Лофт по-русски

Реализованные лофт-проекты в России появились сравнительно недавно, в середине 2000-х годов. Бывшие заводы и фабрики чаще адаптируются под офисы или многофункциональные комплексы, нежели под жилую функцию. Качественные и успешные проекты реновации исторических построек – скорее редкость, и на это есть свои причины. Глубокая реконструкция памятников промышленной архитектуры требует значительных вложений, особенно, если на выходе девелопер хочет увидеть объект, отвечающий всем современным техническим требованиям. К известным и довольно успешным лофт-проектам в Москве стоит отнести центр современного искусства «Винзавод», «Даниловскую мануфактуру», деловой квартал «Красная роза», «Фабрику Станиславского», «Большевик».

Цена качества

Уровень проекта редевелопмента прямо коррелирует с объемом инвестиций. Например, девелоперы «Фабрики Станиславского» и делового квартала «Красная Роза» вкладывались не только в реставрацию внешнего облика объектов, но и в обширную модернизацию инженерной инфраструктуры.

Квартал «Красная роза» вырос на территории ткацкой фабрики Жиро, инвестиции в один только особняк «Демидов» составили более 2,8 млрд рублей. В проекте были полностью восстановлены два памятника архитектуры – дом усадьбы Всеволжских и картинная галерея Жиро. Корпуса, которые не представляли исторической ценности, были частично реконструированы или демонтированы, на их месте были возведены новые здания в соответствующем архитектурном стиле. Застройщик провел комплексную работу по реставрации фасадов. Много внимания уделили инженерии и прокладке современных коммуникаций, чтобы проект соответствовал полноценному классу А. Показательно, что в итоге квартал облюбовали IT-компании, в частности, там разместил свою московскую штаб-квартиру «Яндекс».

Однако далеко не всегда подход к реставрации является столь же детальным и продуманным. Так, нередко в проектах класса ниже восстановление касается лишь визуальных элементов. Потенциальному арендатору стоит провести технический аудит инженерии и конструктива лофт-проекта, иначе досадные недостатки могут выявиться в процессе эксплуатации.

К примеру, работая над проектом офиса в одной из бывших московских промзон, мы обследовали стены тепловизором и обнаружили щели в фасадах, сквозь которые в помещение проникал холод извне и даже вода во время дождя. Так происходит, когда проводят лишь внешнюю реставрацию фасадов, а качественному ремонту и утеплению стен не уделяют достаточного внимания.

Другой распространенный случай в лофтах – экономия на инженерии при реконструкции: в результате ее хватает только на обеспечение самых базовых потребностей арендатора. На одном из проектов нашему заказчику потребовались резервное питание и повышенный уровень энергообеспечения. В новом бизнес-центре класса А эти возможности предусматриваются еще на этапе проектирования объекта, но в объектах реконструкции необходимо заранее уточнять возможности дополнительного резервирования и качества систем. Безусловно, аренда офиса в таких проектах стоит дешевле – но компании стоит предварительно посчитать, насколько затратными в сравнении с размером ежемесячного платежа окажутся дополнительные расходы на доработку до приемлемого уровня и модернизацию инженерии.

При работе с реновированными объектами есть и объективные сложности, связанные с конструктивными особенностями индустриальных зданий. В первую очередь, это глубина помещений, что снижает их инсоляцию и визуально ограничивает пространство. Обыграть эту особенность при ремонте офиса можно с помощью некоторых архитектурных приемов. К примеру, при создании  бизнес-центра «На Большой Почтовой» мы решили устроить атриум, чтобы создать дополнительное естественное освещение. Этот подход иллюстрирует тезис о том, что любую конструктивную особенность формата можно преподнести выгодно, если правильно организовать пространство.

Секрет успеха

Успех коммерческого лофт-проекта складывается не только из особенностей отделки, но и из грамотного маркетинга места и вложений в реконструкцию. В связи с этим арендаторам важно изучить не только интересную историю и продуманную концепцию проекта, но и конструктивные особенности здания, объем вложений девелопера в реконструкцию – и соответствие заявленных характеристик реальности и определенному классу. 

Недооценивать влияние маркетинга места на конечный облик реновированной промзоны, при этом, не стоит. Нужна сильная концепция, для того, чтобы создать на бывшей депрессивной территории красивую и стройную историю. Влияние маркетинга хорошо демонстрируют два московских проекта, расположенных по соседству. К примеру, деловой квартал «Новоспасский двор» на Дербеневской набережной Москвы-реки, где застройщик создал целый город со своей инфраструктурой и стратегией развития – и просто приспособленные для офисов бывшие заводские помещения на другой стороне Дербеневской улицы, где нет полноценной привычной для современных офисных арендаторов «жизни».

Застройщикам стоит как можно больше внимания уделять грамотному зонированию промышленных территорий и перепроектированию производственных объектов и выводить на рынок проекты, которые клиенты смогут эксплуатировать без скрытых дополнительных расходов. Современный лофт-офис – это не просто помещение со стенами из красного кирпича, а весь комплекс инфраструктуры, начинающийся с организации доступа на объект и заканчивающийся качественным оснащением офисов, в которых так же комфортно, как и в новых объектах класса А, несмотря на столетнюю историю места.

Связанные компании:

Покупали ли вы когда-либо жилье?

Пройти опрос